Valuación de mercado actual de todas tus propiedades sumadas — de una tasación reciente, o estimalo con comparables de Properati/ZonaProp/QuintoAndar para tu zona.
El valor del portafolio es el denominador del Cap Rate: determina si el NOI que generás es un buen retorno sobre el capital invertido. Un NOI alto sobre activos muy caros puede ser un retorno mediocre comparado con otras alternativas de inversión.
Un Cap Rate muy bajo (< 4%) indica que el activo está caro relativo al NOI que genera. En esos mercados, la tesis de inversión depende de la apreciación del capital, no del flujo de caja. Eso es especulación, no real estate operacional.
| Estado | Rango |
|---|---|
| Saludable | Cap Rate > 7% (LATAM ciudades intermedias) |
| Alerta | Cap Rate 5–7% (LATAM ciudades prime) |
| Crítico | Cap Rate < 5% (activos sobrevaluados o NOI bajo) |
Compará el Cap Rate de tu portafolio con el benchmark de mercado de tu ciudad. Si estás por debajo, la oportunidad está en subir el NOI (rentas, cobranza, OpEx) más que en comprar más activos al mismo precio.
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